アパート、マンション、戸建
2009年10月22日
不動産賃貸経営には当然ながら物件が必要ですが、従来、賃貸物件といえばアパートもしくはマンションが中心でした。もっともアパート・マンションなどの共同住宅が賃貸経営の中心になる以前は、一戸建てや連棟建て（長屋）の貸家が賃貸物件の中心でありました。
しかし昨今、場所によっては共同住宅の空室が目立ち、入居者探しに苦戦されている大家さんもあります。これは、少子高齢化、人口減少社会にあって、共同住宅の供給が需要を上回っていることが原因であることは間違いないでしょう。
でも、このような時代だからといっても、賃貸住宅が不要になってくるということではありません。むしろ、土地の値上がりが期待し難い時代ですから、無理して大きなローンを組みたくないということで生涯、賃貸住宅で良いという人も以前にまして増加していると言われています。さらに、持ち家では雇用環境の変化による転勤などに対応しにくという面も賃貸派を増やしている理由ではないでしょうか。
しかしながら、子供が小学生以下くらいだと２ＤＫくらいのアパマンで暮らすこともできますが、子供が中学生以上になってくるとさすがに２ＤＫでは手狭です。しかも子供の個室要求にも応えられません。ところが、そうしたファミリーのニーズに応えることができる物件は非常に少ないのが現状なのです。
こうしたファミリーが従来は、分譲マンションや一戸建て住宅の購入に向かったわけですが、前述のような理由から購入に消極的ですからニーズを満たしてくれる広めの賃貸住宅を探し求めている現実がありますが、このニーズに応えられる物件は非常に少なく競争率が高いのです。
そこで、これからサラリーマン大家さんを目指す方や賃貸経営を副業としたい方に、研究していただきたいのが、そこそこの広さの戸建住宅の賃貸です。都市では物件が高くて採算が合わないケースが多いでしょうが、地価が低い地方でこそ比較的小さな投資で安定したリターンが期待できるのが戸建賃貸です。
副業で始める不動産賃貸業のすすめ
しかし昨今、場所によっては共同住宅の空室が目立ち、入居者探しに苦戦されている大家さんもあります。これは、少子高齢化、人口減少社会にあって、共同住宅の供給が需要を上回っていることが原因であることは間違いないでしょう。
でも、このような時代だからといっても、賃貸住宅が不要になってくるということではありません。むしろ、土地の値上がりが期待し難い時代ですから、無理して大きなローンを組みたくないということで生涯、賃貸住宅で良いという人も以前にまして増加していると言われています。さらに、持ち家では雇用環境の変化による転勤などに対応しにくという面も賃貸派を増やしている理由ではないでしょうか。
しかしながら、子供が小学生以下くらいだと２ＤＫくらいのアパマンで暮らすこともできますが、子供が中学生以上になってくるとさすがに２ＤＫでは手狭です。しかも子供の個室要求にも応えられません。ところが、そうしたファミリーのニーズに応えることができる物件は非常に少ないのが現状なのです。
こうしたファミリーが従来は、分譲マンションや一戸建て住宅の購入に向かったわけですが、前述のような理由から購入に消極的ですからニーズを満たしてくれる広めの賃貸住宅を探し求めている現実がありますが、このニーズに応えられる物件は非常に少なく競争率が高いのです。
そこで、これからサラリーマン大家さんを目指す方や賃貸経営を副業としたい方に、研究していただきたいのが、そこそこの広さの戸建住宅の賃貸です。都市では物件が高くて採算が合わないケースが多いでしょうが、地価が低い地方でこそ比較的小さな投資で安定したリターンが期待できるのが戸建賃貸です。
副業で始める不動産賃貸業のすすめ
Posted by 開設者 at
08:10
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不動産賃貸経営
2009年10月15日
かつての土地活用のエース、「アパマン」は今後どうなるのでしょう。
少子高齢化、人口減少社会の中で、建てれば借り手があるという時代は過去のものになりつつあります。一に立地、二に条件、三に設備という感じではないでしょうか。入居者に選んでもらうアパマンの時代です。
今後は家主さんも賃貸住宅の経営者として、しっかり勉強する必要があります。建築業者のセールストークにありがちな、建てれば後は何もしなくても家賃が入ってくるというようなことは一部の物件を除きありません。勉強していただくべきは、法律、税務に始まり不動産賃貸仲介業の実態等々、たくさんありますよ！
ところで、私は大学を卒業して司法書士事務所に勤め不動産取引の現場に数多く立ち会いました。その後、宅配便のドライバーを経て、不動産会社に就職し、あのバブルの前後に、たくさん不動産の売買・賃貸の現場を経験しました。そして、行政書士として平成7年3月1日に独立しました。
この間に得た、不動産取引の実務経験、不動産にまつわる許認可・税金・法律・企業会計の知識、建築・不動産業界の方々との人脈は、不動産賃貸経営のアドバイザーとして有益なものばかりです。この多くの財産をもって不動産賃貸経営者のお役に立ちたいと考えています。
不動産賃貸経営に関するお悩みは根来行政書士事務所にご相談ください。
少子高齢化、人口減少社会の中で、建てれば借り手があるという時代は過去のものになりつつあります。一に立地、二に条件、三に設備という感じではないでしょうか。入居者に選んでもらうアパマンの時代です。
今後は家主さんも賃貸住宅の経営者として、しっかり勉強する必要があります。建築業者のセールストークにありがちな、建てれば後は何もしなくても家賃が入ってくるというようなことは一部の物件を除きありません。勉強していただくべきは、法律、税務に始まり不動産賃貸仲介業の実態等々、たくさんありますよ！
ところで、私は大学を卒業して司法書士事務所に勤め不動産取引の現場に数多く立ち会いました。その後、宅配便のドライバーを経て、不動産会社に就職し、あのバブルの前後に、たくさん不動産の売買・賃貸の現場を経験しました。そして、行政書士として平成7年3月1日に独立しました。
この間に得た、不動産取引の実務経験、不動産にまつわる許認可・税金・法律・企業会計の知識、建築・不動産業界の方々との人脈は、不動産賃貸経営のアドバイザーとして有益なものばかりです。この多くの財産をもって不動産賃貸経営者のお役に立ちたいと考えています。
不動産賃貸経営に関するお悩みは根来行政書士事務所にご相談ください。
Posted by 開設者 at
21:53
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貸し渋り・貸しはがし対策法案
2009年10月10日
新政権というか亀井大臣の公約である貸し渋り・貸し剥がし対策法案の骨格が決まったようです。この法案は中小企業の借入金や住宅ローン（一部の報道では個人の住宅ローンは対象にならないかもともあります。）の返済を猶予する制度で、借り入れ元本の返済だけでなく金利の支払いを含め、最長3年猶予するのが柱です。
ただ、返済猶予制度が金融機関への義務付けではなく「努力義務」にとどめるものとなりそうで、貸し渋り貸し剥がしの一方でケースバイケースでリスケも認めてきたこれまでの金融機関の実態からすると、これまでとさほど変わらないという見方もできますが、後は金融庁の態度や政府保証の充実で、本当に救われるべき企業・個人にどこまで手当ができるかだと思います。
中小企業の借入金の返済制度の利用に関しては、返済猶予の対象にしてもらいやすくする企業側の努力が必要になります。それには、やはり、しっかりした事業計画の立案、遂行が欠かせません。
ただ、返済猶予制度が金融機関への義務付けではなく「努力義務」にとどめるものとなりそうで、貸し渋り貸し剥がしの一方でケースバイケースでリスケも認めてきたこれまでの金融機関の実態からすると、これまでとさほど変わらないという見方もできますが、後は金融庁の態度や政府保証の充実で、本当に救われるべき企業・個人にどこまで手当ができるかだと思います。
中小企業の借入金の返済制度の利用に関しては、返済猶予の対象にしてもらいやすくする企業側の努力が必要になります。それには、やはり、しっかりした事業計画の立案、遂行が欠かせません。
担保提供者にワナ
2009年10月08日
最近、相談があった住宅ローンがらみの多重債務で、当初、破産でという方向で話し合っていたところ、住宅ローンに兄弟の連帯保証が入っていたことが判明。兄弟に迷惑はかけたくない心情から住宅ローン特則付きの個人再生に進むことになりました。弁護士に引き継いだところですが、それにしても、明らかな担保不足、年収に対する返済割合も高い。初めから金融機関は保証人の資力を当てにしていたのではないかと思える事例でした。
さらに聞けば連帯保証人の兄弟さんはサラリーマンで住宅ローンの返済がかなり進んだ持ち家があるとのこと。主債務者が破たんしたおりには、必ず保証人の不動産が回収の標的になります。個人再生で一旦凌いでも二次破たんの可能性が十分あるので、今のうちに兄弟さんは対策を立てる必要があるケースです。
別件、離婚後の住宅ローンの相談。配偶者と連帯債務の住宅ローンに加えて配偶者の親（姑）も単独債務者でローンを組んで購入した住宅でした。持分は夫婦と姑の３人が均等で各自３分の１づつ。夫婦は離婚が成立、ローンは配偶者と姑が払っていくことで合意し、相談者は家を出ました。そこで返済の取り決めと将来、ローン完済時の財産分与での名義変更を契約書にして、まとめようという相談です。
さて、連帯債務者としてのリスクを負うのは致し方ないですが、姑の単独債務のローンは姑に払ってもらうのは当然でも姑が破たんしたときはどうなるか？土地建物に共有持分があるから担保提供者であることは間違いないところ。金融機関は持分にだけ抵当権を設定するようなことは絶対しません。万いつ、抵当権にもとづき競売するときに持ち分だけじゃ、まともに買う人はいませんから。
担保提供者、別名で物上保証人といいますが、本来の意味での物上保証人は主債務者が破たんしたおり担保物件を取り上げられるだけを覚悟すれば済むものなのだと、民法の学習で教えられますが、実社会ではそうではありません。なぜなら、住宅ローンの契約書の担保提供者の欄には小さい字で「担保提供者兼連帯保証人」と、たいてい印刷されているのです。
つまり、物を失うだけでなく、主債務者の債務全体を連帯保証させられているのです、ほとんど知らぬ間に。このことを住宅ローンの契約のおりに説明を受けて署名押印した物上保証人は皆無ではないでしょうか、実際。やれ、消費者保護だ、告知義務だ、重要事項の説明だと、やかましい世の中になってきましたが、人生を左右する大借金の契約現場でこのあたりが全く説明されないことから起こる悲劇は数知れません。
根来行政書士事務所では住宅ローンの返済にまつわるご相談をお受けしています。詳しくは、こちらをご覧ください。
さらに聞けば連帯保証人の兄弟さんはサラリーマンで住宅ローンの返済がかなり進んだ持ち家があるとのこと。主債務者が破たんしたおりには、必ず保証人の不動産が回収の標的になります。個人再生で一旦凌いでも二次破たんの可能性が十分あるので、今のうちに兄弟さんは対策を立てる必要があるケースです。
別件、離婚後の住宅ローンの相談。配偶者と連帯債務の住宅ローンに加えて配偶者の親（姑）も単独債務者でローンを組んで購入した住宅でした。持分は夫婦と姑の３人が均等で各自３分の１づつ。夫婦は離婚が成立、ローンは配偶者と姑が払っていくことで合意し、相談者は家を出ました。そこで返済の取り決めと将来、ローン完済時の財産分与での名義変更を契約書にして、まとめようという相談です。
さて、連帯債務者としてのリスクを負うのは致し方ないですが、姑の単独債務のローンは姑に払ってもらうのは当然でも姑が破たんしたときはどうなるか？土地建物に共有持分があるから担保提供者であることは間違いないところ。金融機関は持分にだけ抵当権を設定するようなことは絶対しません。万いつ、抵当権にもとづき競売するときに持ち分だけじゃ、まともに買う人はいませんから。
担保提供者、別名で物上保証人といいますが、本来の意味での物上保証人は主債務者が破たんしたおり担保物件を取り上げられるだけを覚悟すれば済むものなのだと、民法の学習で教えられますが、実社会ではそうではありません。なぜなら、住宅ローンの契約書の担保提供者の欄には小さい字で「担保提供者兼連帯保証人」と、たいてい印刷されているのです。
つまり、物を失うだけでなく、主債務者の債務全体を連帯保証させられているのです、ほとんど知らぬ間に。このことを住宅ローンの契約のおりに説明を受けて署名押印した物上保証人は皆無ではないでしょうか、実際。やれ、消費者保護だ、告知義務だ、重要事項の説明だと、やかましい世の中になってきましたが、人生を左右する大借金の契約現場でこのあたりが全く説明されないことから起こる悲劇は数知れません。
根来行政書士事務所では住宅ローンの返済にまつわるご相談をお受けしています。詳しくは、こちらをご覧ください。
Posted by 開設者 at
22:20
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