5/17 相続・遺言の紙芝居セミナー開催します！
2018年05月05日
相続・遺言の紙芝居セミナー開催します！
相続税増税、争族増加、相続法の改正・・・
分かりやすくお話しします。ぜひ、ご参加ください。
■とき：平成３０年５月１７日（木）
午前１０：００から１２：００まで ２時間
（受付開始 午前９時４５分）
■ところ： 守山市多世代交流施設 「ふらっと」
守山市守山１丁目７−１４
泉町自治会館隣・守山駅徒歩10分
電話077-581-3747
■参加費： 無料
■主催根来行政書士事務所
空き家相談員、頑張ります！
2018年04月21日
このたび、空き家相談員になりました！
自分の家に住まなくなった。住む人のない実家を相続した。親がホームに入居して実家が空き家になった。
近隣に迷惑をかけたくない・・・適正な管理は、どうするの？
空き家のままで放置するのは、もったいない・・・空き家を貸家にして有効活用するにはどうしたらいいの？
家を壊して貸ガレージでもするか・・・ご近所に問題なく解体するには、誰に頼めばいいの？
などなど、空き家の困りごと、悩みごと、まとめて解決します。
根来行政書士事務所には、行政書士、宅地建物取引士、空き家相談員が常勤していますから、いつでも、ご相談ください！
自分の家に住まなくなった。住む人のない実家を相続した。親がホームに入居して実家が空き家になった。
近隣に迷惑をかけたくない・・・適正な管理は、どうするの？
空き家のままで放置するのは、もったいない・・・空き家を貸家にして有効活用するにはどうしたらいいの？
家を壊して貸ガレージでもするか・・・ご近所に問題なく解体するには、誰に頼めばいいの？
などなど、空き家の困りごと、悩みごと、まとめて解決します。
根来行政書士事務所には、行政書士、宅地建物取引士、空き家相談員が常勤していますから、いつでも、ご相談ください！
家賃滞納者対応
2018年03月26日
先日もあった、家賃滞納に関するご相談。
賃貸不動産オーナーの、よくあるお悩みの一つが、家賃の滞納。もちろん、よくあっては困るのですが、ある調査によれば2か月分以上の家賃を滞納している賃借人は全体の約1.8％くらいだとか。
さて、どうしたらよいかというご相談ですが、こういう場合、私がいつもお答えするのは、初期対応から厳しい態度で臨むということです。
まず、内容証明郵便にて、家賃の催促と、支払いがなければ賃貸借契約解除と法的措置の意思表示をするべきです。
普通の人は、ここまですれば、なんらかの反応を示します。とりあえず、後日、払いますから待って欲しいとの連絡があったなら、必ず、その内容を書面化し、のちのち言った言わないの紛争を回避します。
内容証明郵便を受け取っても支払う気配をみせない人には、法的手段に訴えるよりほかありません。ここからは弁護士に依頼するかオーナー自身で対応してもらうことになりますが、判決→強制執行の流れになり、この間、半年から1年くらいかかるのが普通です。
いずれの段階であっても、オーナーは相手の状況についての情報の収集が大切です。情報とは、払えるのに払わないとか、払えないから払わないのとかといったことです。前者は論外ですから法的手段により手続きをどんどん進めるのみです。
後者は、どうすれば払えるのか、分割だったら払えるとか、とりあえず相談に応じましょう。でも、本当に払えないのであれば、契約解除、明渡しについて合意し、場合によっては、滞納家賃の損切りも考慮すべきでしょう。そのほうが、新規入居者の募集に取り掛かれて損失を最小限にすることもできるからです。
ところで、優しいオーナーは、1か月くらい遅れてから催促するとか。そして、私のようなところに相談にみえるのは、たいてい、3月から4月分くらいたまってからで、あるときなどは1年分も溜められてから来られたというような方もありました。
でも、初期対応ということでは、期日から日を置かず（2から3日以内）、家賃の入金がないことを電話により確認をすることです。うっかり、忘れていた人は、これで、払ってくれます。でも、1か月遅れると、払いたくても払えなくて分割払いというようなことになる場合も多いのでご注意を！
賃貸不動産オーナーの、よくあるお悩みの一つが、家賃の滞納。もちろん、よくあっては困るのですが、ある調査によれば2か月分以上の家賃を滞納している賃借人は全体の約1.8％くらいだとか。
さて、どうしたらよいかというご相談ですが、こういう場合、私がいつもお答えするのは、初期対応から厳しい態度で臨むということです。
まず、内容証明郵便にて、家賃の催促と、支払いがなければ賃貸借契約解除と法的措置の意思表示をするべきです。
普通の人は、ここまですれば、なんらかの反応を示します。とりあえず、後日、払いますから待って欲しいとの連絡があったなら、必ず、その内容を書面化し、のちのち言った言わないの紛争を回避します。
内容証明郵便を受け取っても支払う気配をみせない人には、法的手段に訴えるよりほかありません。ここからは弁護士に依頼するかオーナー自身で対応してもらうことになりますが、判決→強制執行の流れになり、この間、半年から1年くらいかかるのが普通です。
いずれの段階であっても、オーナーは相手の状況についての情報の収集が大切です。情報とは、払えるのに払わないとか、払えないから払わないのとかといったことです。前者は論外ですから法的手段により手続きをどんどん進めるのみです。
後者は、どうすれば払えるのか、分割だったら払えるとか、とりあえず相談に応じましょう。でも、本当に払えないのであれば、契約解除、明渡しについて合意し、場合によっては、滞納家賃の損切りも考慮すべきでしょう。そのほうが、新規入居者の募集に取り掛かれて損失を最小限にすることもできるからです。
ところで、優しいオーナーは、1か月くらい遅れてから催促するとか。そして、私のようなところに相談にみえるのは、たいてい、3月から4月分くらいたまってからで、あるときなどは1年分も溜められてから来られたというような方もありました。
でも、初期対応ということでは、期日から日を置かず（2から3日以内）、家賃の入金がないことを電話により確認をすることです。うっかり、忘れていた人は、これで、払ってくれます。でも、1か月遅れると、払いたくても払えなくて分割払いというようなことになる場合も多いのでご注意を！
競売不動産取扱主任者
2018年01月21日
昨年の12月に受けました競売不動産取扱主任者試験の合格証書が先日、届きました。
裁判所で実施する競売での不動産購入も物件取得の一つのチャネルですが、以前ほどハードルは高くなくなって来ましたね。
でも、それでも、不動産を競売で入札購入するのと普通に宅建業者を通じて買うのとでは、さまざま違う点があるわけです。
なにより、宅建業の営業には一般消費者を保護するという目的に沿って種々規制がありますが、裁判所の競売には購入者保護という視点があまりありません。。。。
ゆえに、競売で不動産を購入する場合は自己責任に基づいて行動する必要があります。
事業用、投資用あるいは居住用等々、競売不動産の購入に関するご相談もお受けしますので、お問合せくださいね！
根来行政書士事務所 電話077-554-3330
年の初めの会社設立
2018年01月07日
2018年の最初のお仕事は合同会社の設立申請でした！
合同会社は比較的、簡単に作れます。公証人の認証も不要、電子署名による電子定款なら、印紙税4万円も不要。登録免許税も株式会社15万に対して6万円と9万円も少なくて済みます。
けれども、税金面でのメリットは株式会社と変わりません。変わるとすると、少し一般には見慣れないマイナーな会社なので、社名を前面に出して営業する必要があるとすると、ちょっと、心配かも・・・。
でも、今回は、資産管理を目的とするプライベートカンパニーなので、まったく、問題なーし！
そこで、合同会社の定款についてネット上では、誰でもかんたんとか、穴埋めするだけで作れる雛形とか、たくさん出て来ます。
でも、安易に作ると、困ったことになる場合も。たとえば、
会社法上、合同会社には「解散の事由」が定められていて「社員が欠けたこと（1人もいなくなったこと）」により解散します。
社員1人の場合であれば、その社員の死亡により合同会社が解散してしまうことになるのです。社員1人で死亡した場合、残念ながら合同会社を存続させる方法はありません。
いきなり事業ができなくなることは、家族はもちろん第三者にも多大な影響を与えかねません。
そこで、予め定款に持分承継の規定を置くことによって、相続人が社員の持分を相続することができるようになります。
その条項が、次
（相続及び合併による持分の承継）
第○条 当会社社員が死亡した場合または合併により消滅した場合には、当該社員の相続人その他の一般承継人が当該社員の持分を承継する。
このように定めることによって、相続人が死亡した社員の持分を相続することができるようになります。もしこの規定がなければ、解散されてしまいますので注意しましょう。
その他、簡単に出来る合同会社とは言え、やはり、一度は専門家に相談することをお奨めします。
なにせ、電子定款の作成を行政書士などに頼めば印紙代4万円が不要で、それプラス少々の費用で、専門家の知恵が得られるのですから。お得感、ありありですよ。
