相続・遺言と建設業許認可が得意な行政書士のブログ　　　　　　

　資金繰りの改善のために遊休不動産の売却を検討することがあります。遊休不動産を売却して借入金を減らし金利負担を軽くしようということです。しかし、長く保有した土地の場合は今でも含み益のある場合があり税金の心配をする必要があるケースもあります。

　ところで、遊休不動産でなくとも例えば本社ビルの売却を検討する場合もあります。しかし、本社ビルの売却は経営者にとってさすがに抵抗感が強いものです。いわば努力の塊であり汗の結晶ともいえる本丸を明け渡すという意識を持たれるからですね。これは理解出来ます。

　そこで、リースバック方式を提案します。リースバックとは、売却はしますが買主さんに貸主となってもらって今までどおり本社建物を使わせてもらう賃貸借契約を交わすことです。これだと名義は変わっていても外観は何も変わりません。つまり不動産の登記を確認しないと解らないということです。リースバック方式には幾つかのパターンがありますが、その変化は主に買主がどういう立場かということです。

　ところで賃借するのであれば賃料が発生し金利負担に匹敵する経費になるのではないかという反論をされる場合がありますが、実はリースバック方式を採用する場合、単純に金利負担の軽減を目的とするというより、会社の体力に比して過大な負債の整理に向けた次の段階へのステップとして行うことが多いのです。

　対象不動産が工場などで事業を継続するうえでそれが必要であり、それが無くなると事業自体が成り立たないような場合は出来るだけ早いうちにそうした不動産を安全なところに避難させることが大切であり、その一手法がリースバック方式による不動産の売却なのです。

　ところで、誤解されていることが多いのが、担保に入っている不動産は売却してその売却代金で借入金の全額を返済しないと金融機関が担保の抹消に応じないのではないかと思い込んでおられることです。もちろん、金融機関によっては金融機関の自らの事情によって応諾しない場合もありますが、不良債権処理を進めている普通の金融機関はたいてい応じます。

　これは住宅ローンについても言えます。住宅ローンの場合は特に保証会社が債務保証をしていることが圧倒的に多いので金融機関は保証会社から代位弁済を受け資金を回収するので関係がなくなり、あとは保証会社と売却の協議をすることになります。保証会社は貸金を行うところではありませんから回収のみが仕事であり担保物件はさっさと処分してもらいたいと考えるの普通です。

　
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