大雪の中、住宅の任意売却の取引が1件、無事完了
2014年02月14日
今日は大雪の中、昨年から取り組みさせて頂いておりました、住宅の任意売却の取引が1件、無事に完了しました。
25年~35年という長きに渡って返済を続ける住宅ローンですから、人はその間にいろいろな事情に遭遇します。
返済が困難になってカードローンで穴埋めする人があります。でも、この選択はバッドです、低い金利の住宅ローンを髙い金利のカードローンで返そうとしても無理があります。
もちろん、一時のつなぎでピンチを乗り越えられそうなら、それでも構わないでしょうけど。
住宅ローンの返済を止めると何が起こるか御存知でしょうか？
実は、それが解決の1丁目1番地です。
貸し手の銀行は保証会社から100％、無傷で回収できます。これを代位弁済と呼びます。
代位弁済後、住宅は裁判所での競売か任意売却になります。プライバシーに何の配慮もない競売よりも普通に売却できる任意売却にほうが良いと思う方はたくさん、おられます。
住宅売却の後は代位弁済した保証会社と残債の弁済の方法を相談します。ちなみに今日の債務者さんは月額1万円の返済を当面することになりました。数百万の残債に対して月々1万円です。これが数千万でも、ほぼ同じような返済額で決着することが多いです。
でも、それじゃ一生かかっても返済できないじゃないかと思うのが普通でしょうが、実は、この続きがあります。
債権者には債権の売却による無税償却という道があるのです。すなわち、税金分は回収したのも同じという効果が生まれるということです。
でも、債権の購入者は怖い人？
いえいえ、れっきとした日本国政府の許可を得た債権買取の専門業者さんです。怖くなんか全然ありません。
債権回収会社（サービサー）制度については、こちらをご覧ください→［債権回収会社（サービサー）制度］
そして、安く債権を買ったサービサーと、最終決着をという運びになれば、しめたものです。
このあたりの仕組みについては、詳しくご説明いたしますので、根来行政書士事務所（電話077-554-3330）まで、お気軽にお問合せください。
住宅ローンの返済が苦しくなったら、まず、専門家に相談しましょう。そして、落ち着いて解決方法を選びましょう。解決策は必ずあります。
任意売却も、その一つです。不動産の任意売却については、こちらも参考にしてくださいね→［任意売却無料相談サイト］
25年~35年という長きに渡って返済を続ける住宅ローンですから、人はその間にいろいろな事情に遭遇します。
返済が困難になってカードローンで穴埋めする人があります。でも、この選択はバッドです、低い金利の住宅ローンを髙い金利のカードローンで返そうとしても無理があります。
もちろん、一時のつなぎでピンチを乗り越えられそうなら、それでも構わないでしょうけど。
住宅ローンの返済を止めると何が起こるか御存知でしょうか？
実は、それが解決の1丁目1番地です。
貸し手の銀行は保証会社から100％、無傷で回収できます。これを代位弁済と呼びます。
代位弁済後、住宅は裁判所での競売か任意売却になります。プライバシーに何の配慮もない競売よりも普通に売却できる任意売却にほうが良いと思う方はたくさん、おられます。
住宅売却の後は代位弁済した保証会社と残債の弁済の方法を相談します。ちなみに今日の債務者さんは月額1万円の返済を当面することになりました。数百万の残債に対して月々1万円です。これが数千万でも、ほぼ同じような返済額で決着することが多いです。
でも、それじゃ一生かかっても返済できないじゃないかと思うのが普通でしょうが、実は、この続きがあります。
債権者には債権の売却による無税償却という道があるのです。すなわち、税金分は回収したのも同じという効果が生まれるということです。
でも、債権の購入者は怖い人？
いえいえ、れっきとした日本国政府の許可を得た債権買取の専門業者さんです。怖くなんか全然ありません。
債権回収会社（サービサー）制度については、こちらをご覧ください→［債権回収会社（サービサー）制度］
そして、安く債権を買ったサービサーと、最終決着をという運びになれば、しめたものです。
このあたりの仕組みについては、詳しくご説明いたしますので、根来行政書士事務所（電話077-554-3330）まで、お気軽にお問合せください。
住宅ローンの返済が苦しくなったら、まず、専門家に相談しましょう。そして、落ち着いて解決方法を選びましょう。解決策は必ずあります。
任意売却も、その一つです。不動産の任意売却については、こちらも参考にしてくださいね→［任意売却無料相談サイト］
今年も間もなく行政書士試験
2013年10月22日
来月１０日の日曜日には、行政書士の試験が実施されます。
思い起こせば、私が受験したのは１９年前。当時は10月に実施されていた試験でした。
試験の内容も、今とは大きく違って、論述問題というのがありました。これは、試験場で初めて知らされた課題について800字くらいの論述を書かせる試験です。
これが結構、やっかいでしたね。
と、言うのも、採点基準が明確でないうえ、触れなければならない論点がいくつかあり全体に一貫性があることなどが要求されるというのが一般的な予測でした（これとて、あくまで予測です。）。それに、誤字脱字はもちろんNG！
はっきり言って、知らない課題が出たら、それだけで沈没みたいな感じでしたから、課題を知るまで大変、緊張していた記憶があります。
予備校などでは、その年の話題になったニュースの中から、毎年、何題か予想問題を立てていましたね。
私が受けて合格した平成6年の課題は、「円高が日本経済に与える影響について」だったと思います。
平成6年6月に日本の通貨である円が戦後初めて1ドル＝100円台を突破し、最高値を記録したことで、この年の課題に取り上げられたわけですね。
大きなニュースだっただけに今から考えれば、楽勝なんて思えるかもしれませんが、大きな話題は他にも幾らでもあるわけで、ヤマを張って外れたら撃沈ですからね、やっぱり大変です。
なお、この論述試験は平成11年を最後になくなり、語句の穴埋め式を経て、現在の記述式試験へと移行しました。
ちなみに、旧試験と新試験の通算で、最も合格率が低かった年は平成17年の2.62％で、次いで平成15年の2.89％、平成11年の4.29％がベスト3です。
それで、その次はといえば、実は私が合格した平成6年の4.54％です。当時、10％前後が行政書士試験の合格率の平均だったのに、いきなり5％を切ったので、いささか驚きました。
以上、思い出の行政書士試験でした（^^）
今年、受験する皆さんのご健闘をお祈り申し上げます！
思い起こせば、私が受験したのは１９年前。当時は10月に実施されていた試験でした。
試験の内容も、今とは大きく違って、論述問題というのがありました。これは、試験場で初めて知らされた課題について800字くらいの論述を書かせる試験です。
これが結構、やっかいでしたね。
と、言うのも、採点基準が明確でないうえ、触れなければならない論点がいくつかあり全体に一貫性があることなどが要求されるというのが一般的な予測でした（これとて、あくまで予測です。）。それに、誤字脱字はもちろんNG！
はっきり言って、知らない課題が出たら、それだけで沈没みたいな感じでしたから、課題を知るまで大変、緊張していた記憶があります。
予備校などでは、その年の話題になったニュースの中から、毎年、何題か予想問題を立てていましたね。
私が受けて合格した平成6年の課題は、「円高が日本経済に与える影響について」だったと思います。
平成6年6月に日本の通貨である円が戦後初めて1ドル＝100円台を突破し、最高値を記録したことで、この年の課題に取り上げられたわけですね。
大きなニュースだっただけに今から考えれば、楽勝なんて思えるかもしれませんが、大きな話題は他にも幾らでもあるわけで、ヤマを張って外れたら撃沈ですからね、やっぱり大変です。
なお、この論述試験は平成11年を最後になくなり、語句の穴埋め式を経て、現在の記述式試験へと移行しました。
ちなみに、旧試験と新試験の通算で、最も合格率が低かった年は平成17年の2.62％で、次いで平成15年の2.89％、平成11年の4.29％がベスト3です。
それで、その次はといえば、実は私が合格した平成6年の4.54％です。当時、10％前後が行政書士試験の合格率の平均だったのに、いきなり5％を切ったので、いささか驚きました。
以上、思い出の行政書士試験でした（^^）
今年、受験する皆さんのご健闘をお祈り申し上げます！
あー、勘違い、消費税
2013年10月07日
来年4月の消費税増税が決まりました。
でも、ちまたに多い勘違い。
3000万円の建売住宅を消費税課税業者から購入する際の消費税増加分は？
3000万円×（8％-5％）＝90万円・・・間違い
正解は、（3000万円－土地価格）×（8％-5％）です。
仮に土地価格が1500万だったら、
（3000万円－1500万円）×（8％-5％）＝45万円が消費税増加分です。
土地の取引は、そもそも非課税ですから。
では、個人（非事業者）が所有する中古住宅2000万円を購入する際の消費税増加分は？
（2000万円－土地価格）×（8％-5％）・・・間違い
正解は、来年4月以降も現在も、消費税は何も課かりませんから、増加分もありません。
そもそも消費税は、個人（非事業者）間の取引では課かりません。
但し、中古住宅でも、会社所有のもの、個人事業者の所有でその事業用や貸付用に使用していたもの及び個人の不動産業者が販売目的で所有していたものを購入したときには、その売主が消費税課税業者の場合は課かります。
いささか、ややこしいですが、この辺り、勘違いされないように。
でも、ちまたに多い勘違い。
3000万円の建売住宅を消費税課税業者から購入する際の消費税増加分は？
3000万円×（8％-5％）＝90万円・・・間違い
正解は、（3000万円－土地価格）×（8％-5％）です。
仮に土地価格が1500万だったら、
（3000万円－1500万円）×（8％-5％）＝45万円が消費税増加分です。
土地の取引は、そもそも非課税ですから。
では、個人（非事業者）が所有する中古住宅2000万円を購入する際の消費税増加分は？
（2000万円－土地価格）×（8％-5％）・・・間違い
正解は、来年4月以降も現在も、消費税は何も課かりませんから、増加分もありません。
そもそも消費税は、個人（非事業者）間の取引では課かりません。
但し、中古住宅でも、会社所有のもの、個人事業者の所有でその事業用や貸付用に使用していたもの及び個人の不動産業者が販売目的で所有していたものを購入したときには、その売主が消費税課税業者の場合は課かります。
いささか、ややこしいですが、この辺り、勘違いされないように。
東近江市にある川吉荒物店
2013年05月24日
東近江環境・総合事務所まで許可申請に行った帰りに、同じく東近江市にある川吉荒物店をパチリ！
最近、外装を改装（改築？）されたみたいです。
以前のお店はここに載っています。
http://www.geocities.co.jp/SilkRoad-Desert/1121/yoka/yoka01.htm
まさに「いぶし銀の店！」
前を通るたびに、いつも気になっていました。とにかく、レトロ！
「とうば」って、多分、卒塔婆のことですよね。
外観は改装されていますが、お店の内部の柱や床などは以前のままのようです。
いやー、こういうお店は、いつまでも残って欲しいです。
改装された、「やる気」に感謝です。
最近、外装を改装（改築？）されたみたいです。
以前のお店はここに載っています。
http://www.geocities.co.jp/SilkRoad-Desert/1121/yoka/yoka01.htm
まさに「いぶし銀の店！」
前を通るたびに、いつも気になっていました。とにかく、レトロ！
「とうば」って、多分、卒塔婆のことですよね。
外観は改装されていますが、お店の内部の柱や床などは以前のままのようです。
いやー、こういうお店は、いつまでも残って欲しいです。
改装された、「やる気」に感謝です。
