経営と暮らしの情報倶楽部

　住宅ローンや事業用資金を借りるときに不動産の所有者が債権者のために抵当権などを設定します。順調に返済ができれば問題はありませんが、万が一、返済が滞ると債権者が競売の申立てを行うことができます。
　住宅ローンの場合、長期にわたる期間（２０年～３５年）で組むのが普通ですが、人生のことですから、その間に病気やケガで働けなくなったり失業したりということもあります。
　せかっく手に入れたマイホームですから簡単に手放したくないのは人情ですが泣く泣く売却を検討せざるを得ない場合もあります。

　経済が右肩上がりであった時代は土地が買ったときより値上がりしていて建物の減価分を上回り、売ればお釣りがあったものですが、バブル崩壊以後のデフレ経済の下では売っても返しきれないローンが残ることも、まれではありません。

　さて、どうしますか？こういう場合、対処を間違う方がおうおうにして採る手段とは？

　それは、住宅ローンの返済日には何が何でもお金を口座に入れないといけないと考え、手持ちのクレジットカードのキャッシング機能を使って間に合わせたり、あるいは消費者金融に駆け込み調達した資金で間に合わせたりということです。でも、これは最悪の結果の入り口になることが多いのです。

　なぜなら、銀行や住宅金融支援機構の住宅ローン金利は、せいぜい３％前後ですが、クレジット会社や大手消費者金融の貸出し金利は出資法改正の予定を織り込んで１８％程度になっているとはいえ、住宅ローン金利より遥かに高いものです。低い金利の借金を高い金利の借金で返済すると、借り入れ額は減るどころか金利差分だけ増えることにしかなりません。結局、これでは破綻の下り坂を転げ落ちることになるのです。

　では、どうすれば良いのでしょうか？

　まず、支払困難な状況が一時的な場合は、債権者にリスケジュールの相談を持ちかけましょう。リスケジュール（略して、リスケといいます。）とは、当初、約束した返済額を減額する又は金利だけの返済で元本の返済を停止することです。

　しかし、これはあくまで短期間（通常、半年くらい。）をしのぐ手立てです。収入が全く無くなったり大幅に減ったりして、しかも短期間に回復の見込みが立たない場合は、売却を検討せざるをえません。

　でも、売却代金全額を返済に充てても残債務が残る場合はどうなるのでしょう。そのとき債権者の種類によりますが、普通は売却に同意してくれます。そして売却後に残った債務については債権者との話し合いによって解決することになります。この売却方法のことを一般に任意売却と言っているのです。

　この任意売却の対極にあるのが裁判所での競売手続です。これは不動産の所有者の意向とは全く関係なしに強制的にすすめられる公の手続きによる売却です。

　任意売却は普通、債権者にとっても競売よりも多く回収が出来るので好まれます。また、所有者にとっても競売より高く売れれば返済額が大きくなり残債務が少なくなりますし、加えて次のようなメリットもあります。（この費用関係の例は、主に住宅金融支援機構の場合です。また、負担というのは売却代金から支出するという意味で債務自体が減るわけではありません。）

　１．売却に要する登記費用や仲介手数料を負担してもらえる。
　２．引越しの費用を負担してもらえる場合がある。
　３．交渉次第で明け渡し日についての猶予が与えられる。
　４．競売のようにプライバシーが無視されるようなことがない。（昨今はインターネットに所在場所、
　　　建物内部の写真、立会い者のコメントなどが公開されたりしています。たとえば、こちらです。）
　５．マンションの場合、滞納した管理費を負担してもらえる。　
　６．外見上は普通の売却と見分けがつかない。（競売の場合、登記簿に差し押さえや競売による
　　　売却であることが登記されます。）
　７．残債務について債権者から遅延損害金の請求権を放棄してもらえる可能性がある。　


　根来行政書士事務所　電話０７７－５５４－３３３０
　　　ホームページは、こちらです。